如果说之前大家对新零售的了解还有点云里雾里，那么这次疫情之后，相信大家对新零售的了解已经跨越了一个时代，新零售真正成为了大家在家抗疫的有效保障。
说完零售说办公，那么与新零售相对应的就是新办公了。实际J & $ 6 g Z *上目前市场上并2 & ( B d Q没有人对“新办公”做出定义，目前无限趋近这个定义的是联合办公，联合办公在场景、数据、科技、人性化服务、社群等方面做出了非常多的探索和尝试，但联合办公又不能完全代表新办公。
阿里研究院对新零售的定义是：以消费者体验为中心的数据驱动的泛零售形态。因此我们尝试从新零售的定义手T = $ k i :法来定义“新办公”，即：以公p P ( | 6 E Q司效H g E ] W O率和办公人员体验为中心的数据驱动的泛办公形i G a ^ % m s 8 _态。当然这种定Y q 4 W Q e义方式比较过于简单化，但是我们希望以此为切口来尝试研究商办市场的未来趋势性变化。 O i I j B
当我们用这个视角审视办公市场后，我们提出了“新办公”的五个未来发展趋势，即：产业主题化、功能综合化、收益多元化、运营在线( - ( & k化、数据资产化。
产业主题化：
之前业内区分写字, l S x X E c ;楼大部分是W , w 7 P M a @从硬件水平和价格水平来区分的，比如甲级、乙级，是不是4A级，是不是够高端。今后随着产业的细分和聚集，写字楼将成^ c V 3 . u m 4 $为同类产业聚集的载体，写字楼将越来越呈现出产业主题化的趋势，即某个写字楼成为某个产业的聚集区，一般是通过行业2 _ O c 7 n x龙头公司进驻带动中小公司形成产业聚集区，该主题产业的[ H i P $ K客户超过客户总数的50%以上，同时区域政府和写字楼运营商也有针对性的提供产业扶持政策和配套服务。
这种现象在产业园区已经非常多见，比如中城新产业的医疗器械产业园、智能硬件加速器等等 - W，这一趋1 U k $ Z m C n势无疑将在写字楼市场得进一步发展和强化。
功能综合化：
空间载体不单单是将企业招进来，而是要提供综合服务体系，要以企业和员工为中心提供功能模块，满足企业需求和员工需求。企业需求有融资、研发、供应链、5 e r `员工培训等等多方面，员工需求有餐饮、客户洽谈、休闲娱乐、0 o Q健身等等。因此购物中心是消费综合体，写字楼也应该是办公综合体。泛言之，借{ 5 7 B C { X w n用优办资本卢阳的论断是：任何空间都是综合体。
收益多元化：
写字楼的基本收入是租金和物业费，但实际上除了提高租金之外，还有很大的创收空间。如今购物中心的收入都已经多元化了，写字楼的收入来源也应该有更多的渠道，其实针对企业层面和员工层面的很多服务都& l _ 6 *是可以收费，培训服务、员工福利、会议室、办公室维修服务、办公设备租赁，甚至是可以提供一个托儿所，美国专门给办公室干杂活的Eden都已经融资超) F ! ;过3500万美金了。当线下的潜力挖掘完之后，还有云上n r Q i :的服务可以提R [ H供，律师、记账、团购等等都是运营方可以尝试的方向。
运营在线化：
PROPTECH已经成为a ! s T v L Z @ c行业内的热门，技术正在推动房地产这一传统行业焕新和提8 & 1 S n k # Z效。在国外针对商办运营在线化管* - 6理已经有非常多的公司和SaaS产品，包括VTS 、Hightower等等，在国内也已经有很多大公司瞄准这一行业，包括明源、易居、匠人科技（CREAMS）等等，而匠人科技前几天刚刚获得红杉资本5000万元的B2轮投资。资管软件将把写字楼的租赁、设备维护、收租、能源费用监测、客户沟通、资产评估等等所有; U s流程和业务全部在线化，实时收集相, 1 ~ b 8 z z S关数据并辅助管理者做出决策。
数据资产化：
在AI时代，数据是最重要的资产，相比之前管理的粗放，现在借助资产管理软件和物联网IOT设备，运营方可以收集到的; A O ;数据已经非常丰富~ m j U 6，Q ~ S Q关键是如何处理和利用这5 5 1 q q J _ %些数据。分析每个企业的租金变化和收缴情况已经是判断企业经营状况的最简单方式，$ , N那么每个企业的水费、电费和上下班时间呢，S B ~ O ) m m 4又能分析出什么有价值的信息？写字楼运营增收很难，但是通过实时收集能源数据，降低能源费用是立竿见影的效果；类似数据还有很多T c N 7 V，美国已经有Envoy等多个访客登记软件收集访客数据；成立于2013年的Managed by Q 为工作场所团队构建协作工具要做办公场所的salesforce；而成立于2012年的Rifiniti通过收集各种数据：wifi、标签、图像、照明、座椅传感器来优化工作空间。通过列举上述例子来说明，其实对办公场景的数据收集和利用还有非常大的o J H ^空间可供开发，而这些数J T t I 3 D $据将是今后运营商最大的核心资产。
优铺里邻 x 城市更新实验室 高文利
2020年4月8日
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