一、先来看一下国家基准利率
基准利率，5年期以上的贷款利率是4.9%，那么按照现在各大银行上浮20%的政策来看，基本为4.9*1.2＝5.88%，月利息0.49%。
二、再来看一下目前最低执行的抵押贷款利率
市面上目前有3款主打低息产品，分别是：
1、工商银行，3厘12，6年循环，
2、建设银行，3厘2，3年循环，
3、交通银行，3厘3，10年循环，
月息基本维持在3厘2左右，我们以3厘2计算，年化利率合到3.84%，和按揭贷款5.88%，相差2个百分点。
举个例子100万，按揭贷款5.88%，年还58800，抵押贷款年还38400，相差20000，如果只是这样，那没有更换的必要，因为每年循环的产品还有一个问题就是续贷，到期本金需要一次性还上，如果没有资金，借用第三方资金的成本大概在1个点，就更得不偿失，那事实是这样的么？
三、等额本息还本下的利息支出
我们知道，抵押贷款是按月付息，到期还本，贷款100万，月息0.32%那就是3200，一年38400，这是没有疑问的。
但是等额本息呢？
我们看到，按照上浮20%计算，年化5.88%的利率下，100万第一个月还款的利息是4900，即月息0.49%，随着还款本金的减少，利息在逐渐降低，但是由于没有还款的本金很少，1000块钱，所以利息基本是5块5块的递减，到什么时候能还到月息0.32%呢？往下翻了一下，请看。
基本是在第17年的9月份，才接近达到，是不是可以理解为我们是在替银行打工呢？
前两天我写了一篇文章讲等额本息还款的问题，我曾经提到过，通常房贷还款的周期不会超过10年，曾有文章讲北京地区甚至在5年左右就会提前结清房贷，当然不是说都有能力还完了，而且通常5-10年就会置换成抵押贷款或者上市交易以置换新的房产，我们国家的房产交易周期不是通常也都在5年，因为满5年不用交税。
我们假定7年吧，我做房产抵押这么久，应该最长的也就是7年左右办理结清的，我们来看看，7年的时候是什么样子。
月利息4434，理论上（按本金还为100万）月息合到0.44%，但实际上，利息其实还是0.49%，因为利息随本金在递减。
但是第7年6月份，实际上已经是还款90个月，按照月供5918来算，实际还款532620元，假设你这时候提前结清，已还本金才11万多，利息41万多，剩余本金还有88万多，如果按照资金利用来说，月息5918/885132=0.66%，合到6厘6。这才是等额本息吓人的地方，实际上你并没有用那么多钱，而且我们算一下，通常贷款在买房时候开始办理的，房子建成周期一般2年，交房后两年左右会办房本，这大概是4年，然后满5年左右，甚至到7年，一般刚需都会变改善，两房变三房的置换，所以这个时候真的很难有继续在还贷款的，那么这样算来，我们实际上，在还贷期间，利息始终高于4厘9，有可能达到6厘6，这远比3厘2高。
另外还有一点呢，资金利用率也不高，比如说100万，等额本息月供5918，将近6千，而3厘2才3200，同样的钱，用一年等额本息还了7万左右，而先息后本不到4万。
这样里外算来，用抵押贷款都比按揭划算！
该分析的我已帮你分析，剩下的，你自己衡量！
欢迎关注我，带你了解更多房产金融方面的知识。